IL CONDOMINIO

SPESE ORDINARIE, STRAORDINARIE O DI INNOVAZIONE?

Non sono un esperto di condominio e spesso sento parlare in assemblea di spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, di innovazione. Qual è la differenza tra tutti questi termini?
 Indipendentemente dalla qualificazione fatta nell’ordine del giorno della convocazione di assemblea, per determinare se le spese siano di straordinaria manutenzione e di entità tale da comportare innovazioni, bisogna far riferimento alla natura delle opere, oltre che all’entità delle stesse ed alla spesa che esse comportano.

Le opere, se pur di straordinaria manutenzione, che non importino innovazioni dirette al miglioramento delle cose comuni ma, al più, costituiscono riparazioni di notevole entità in relazione all’importo della spesa, vanno approvate con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. e, cioè, con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e della metà del valore dell’edificio.
Devono, infatti, ritenersi innovazioni solo quelle opere nuove che alterino, in tutto o in parte la cosa comune eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa medesima, con l’effetto di migliorare o peggiorare il godimento o, comunque, alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini: la tinteggiatura delle facciate e delle ringhiere dell’edificio, le semplici modificazioni e/o sostituzioni di materiale logorato con altro di tipo più moderno (es. la sostituzione dei finestroni delle scale), senza alterarne la struttura sostanziale e la destinazione, rientrano neglli atti di amministrazione per i quali è sufficiente la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., in relazione al notevole importo della spesa delle riparazioni stesse.
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